LE PAS DE PORTE, DROIT D’ENTRÉE OU DROIT AU BAIL

Le Pas de porte, ou droit au bail, ou droit d’entrée est une pratique courante mais souvent controversée pour la location de locaux commerciaux. Il joue un rôle important pour les commerçants et les investisseurs et peut prendre de nombreuses formes. Ses conditions fixes déterminent la durée totale du bail.

DÉFINITION D’UN PAS DE PORTE OU D’UN DROIT D’ENTRÉE

Le paiement anticipé est souvent appelé «droit d’entrée» ou «droit de location» et est plus couramment utilisé dans le langage courant. Il s’agit du montant payé par le locataire ou le locataire d’un immeuble commercial au propriétaire en plusieurs fois ou en plusieurs fois.

Un exemple d’entrepreneur qui a trouvé un espace qui lui convient. Le loyer lui étant trop cher (par exemple 2.000 euros), le bailleur peut demander un Pas de porte de 25.000 euros et réduire le loyer à 1.600 euros par mois.

Il ne faut pas confondre les « droits de bail » et les « cessions de bail » établis entre les nouveaux et les anciens locataires.

Depuis le décret n ° 59-1284 du 13 novembre 1959, ” Rapport Rueff-Armand “, plusieurs tentatives pour arrêter le rapport sont devenues réalité. Nous savons également que le rapport Pelletier a tenté de l’interdire, mais en fin de compte, quelqu’un a soutenu que les commerçants ne « l’endureraient » pas parce que cela était conforme à la cohérence économique. Les partenaires bancaires pensent également que cela est avantageux car le droit d’entrée réduit la valeur locative, ce qui est plus avantageux pour les locataires à long terme.

UN LOCAL SANS PAS DE PORTE A UN LOYER PLUS ÉLEVÉ

En un sens, des loyers plus élevés sont une forme fluide qui répartit les loyers dans le temps. Cependant, à long terme, les locataires dépenseront plus.

Si le locataire dispose des liquidités nécessaires, il est beaucoup plus intéressant de payer le Pas de porte, mais d’avoir un loyer inférieur. Une fois la période d’amortissement et le seuil de rentabilité dépassés, le locataire gagne.

En outre, il est beaucoup plus facile de revendre des droits de location avec un Pas de porte payé et un loyer inférieur, qu’un local pour lequel le Pas de porte n’a pas été payé au départ, mais qui est intégré à des loyers supérieurs.

LA QUALIFICATION PAR LES TRIBUNAUX D’UN DROIT D’ENTRÉE DANS UN BAIL

Il a trois fonctions possibles :

1. Un supplément du loyer payé d’avance

En raison du prix du marché après le renouvellement et l’expiration du bail, le prix d’entrée peut augmenter sur le marché en raison du loyer prépayé.

2. Une contrepartie d’éléments de natures diverses

Le propriétaire peut décider d’insérer des conditions avantageuses pour le locataire, ce qui peut entraîner une augmentation des frais d’entrée.

3. Mixte, il peut correspondre à ces deux pratiques

Ce principe est différent de la jurisprudence, qui donne deux points de vue différents :

• Le premier expose qu’il est obligatoirement un supplément de loyer payé d’avance résultant d’une baisse du loyer mensuel, ce qui profiterait aux locataires à long terme.
D’autres avis ne comprennent pas pourquoi vous devez payer un loyer lors de la signature du bail pour avoir des droits de location.

Le rôle du juge est de déterminer sa nature juridique. Par exemple, le fait de payer le Pas de porte en plusieurs fois implique que le loyer est plutôt payé comme « un supplément de loyer payé d’avance ».

CONSÉQUENCES

S’il correspond à un complément de loyer, il est alors pris en compte pour l’indexation à l’ICC des périodes triennales et au calcul de l’indemnité d’éviction. Par conséquent, la clause du droit d’accès doit être rédigée de manière très précise.

Le prix d’estimation

Le montant est généralement de 3 à 6 mois de loyer. Les méthodes d’évaluation varient d’une situation à l’autre, mais correspondent généralement au marché. Le chiffre d’affaires dans les locaux commerciaux est parfois élevé, ce qui signifie que la quantité est déterminée par l’offre et la demande.

La fiscalité

Pour les bailleurs qui doivent payer l’impôt sur les sociétés, c’est le même produit que le loyer. Lorsque le bailleur prélève des impôts sur ses revenus, c’est le loyer.