Qu’est-ce que la surface hors-œuvre nette (SHON) ?

La SHON ou surface hors-oeuvre nette est connue de tous ceux qui se sont intéressés un jour à un permis de construire ou à des taxes d’urbanisme. Cependant, à quoi correspond ce SHON, à quoi sert-il et comment est-il calculé?

Important !

Depuis mars 2012, les concepts de SHON et de SHOB ont disparu de la forme d’urbanisme. Depuis des décennies, les deux « piliers » administratifs sémantiques qui régissent les droits de construction de notre beau pays ont été remplacés par le nouveau concept de « surface de plancher ». Par conséquent, il est maintenant nécessaire de peser le permis de construire, ses droits de construire et les taxes et redevances qui en résultent sont pour cette « surface de plancher ».

Par conséquent, les informations suivantes ne sont que les éléments les plus sensibles de la culture immobilière avec nostalgie!

La SHON, surface administrative de référence

La surface hors-oeuvre nette est un peu le couteau suisse des surfaces dans l’immobilier. C’est la surface immobilière de référence, utilisée par exemple pour :

  1. déterminer le nombre de m² de plancher autorisés dans le cadre d’un permis de construire par application du coefficient d’occupation des sols (COS) sur le terrain d’assiette du projet
     
  2. calculer le montant de la plupart des taxes d’urbanisme :

    – TLE (taxe locale d’urbanisme)
    – TDCAUE (taxe départementale des conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement)
    – Redevance d’archéologie préventive
    – TDENS (taxe départementale sur les espaces naturels sensibles)
    – Participation pour voies et réseaux

  3. servir aussi dans le cadre d’un permis de construire à déterminer le nombre de parkings exigibles
     

Le calcul de la SHON – les principes

La SHON est dite surface hors-oeuvre nette, car elle est calculée à partir de sa grande soeur, la SHOB (surface hors-oeuvre brute), à laquelle on applique un certain nombre de déductions de surfaces.
A travers la liste non exhaustive, on peut remarquer les principales déductions possibles pour les logements neufs :

  • combles ou sous-sols quand la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
  • surfaces des loggias, balcons ou autres surfaces non closes situées au rez de chaussée
  • locaux techniques situés en sous-sol ou en combles
  • surfaces affectées au stationnement des véhicules
  • au titre de l’isolation thermique,  5 % de la surface hors œuvre nette affectée à l’habitation (SHOB moins les déductions ci-dessus)
  • et l’on peut encore déduire une surface forfaitaire de 5 m2 par logement quand le ou les logements respectent les règles d’accessibilité intérieure pour personnes handicapées

La SHON est donc toujours inférieur à la SHOB, et parfois dans des proportions importantes dans le cas de programmes immobiliers avec parkings et balcons souterrains, terrasses ou loggias.
 

Le dévoiement de la surface hors-oeuvre au fil du temps

Bien sûr, la SHON est une surface calculée essentiellement à des fins administratives.

Cependant, il a initialement une signification pratique plus importante car il peut mieux refléter l’authenticité de la surface construite. Mais il s’est artificiellement adapté aux évolutions de la réglementation thermique ou à l’accessibilité des personnes handicapées (voir les deux derniers corollaires ci-dessus) dans une certaine mesure, lui faisant progressivement perdre toute signification technique.

Il est à noter que de nombreux professionnels utilisent la SHON pour porter un jugement sur la qualité de coefficients de rendement de plans (rapport entre SHOB, SHON, surface habitable) ou déterminer la valeur des propositions foncières. Il faut donc pour chacun de ces professionnels être très attentif et être sûr que son interlocuteur parle bien de la SHON réglementaire ou de la SHON dessinée ou de celle après application de l’abattement de 5 %…

Comme quoi, la SHON n’est pas forcément une surface aussi nette qu’on pourrait le souhaiter !