Qu’est ce que la surface pondérée ?

Parfois, il est difficile de naviguer entre tous les concepts superficiels qui existent dans l’immobilier! Entre les zones résidentielles, les zones carrées, les zones pondérées et les zones privées. Aujourd’hui, nous avons décidé d’expliquer plus en détail la valeur des surfaces pondérées. Calculé à partir de la surface habitable, il est principalement utilisé pour l’évaluation des loyers. Particulièrement adapté aux zones auxiliaires où les loyers sont réglementés par la loi. Découvrez son utilité et sa méthode de calcul.

SURFACE PONDÉRÉE : DÉFINITION

Le concept de surface pondérée combine deux types de surfaces : la zone habitable et la zone accessoire. Son but est d’évaluer la valeur de la maison. Mais cette fois, pensez à la zone résidentielle et aux pièces jointes à la surface de la résidence.

LA NOTION DE SURFACE HABITABLE

La notion de surface habitable (ou surface habitable loi Boutin) est régie par la loi sur la construction et le logement. Cela correspond à la superficie de la maison disponible pour vivre. Il n’inclut pas les parties occupées par les cloisons, les murs, les tuyaux, les portes ou même les escaliers. Un autre point important est qu’il ne considère que les espaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Enfin, il exclut certains espaces, comme les caves à vin, les balcons ou les remises.

L’espace de vie est très important en droit immobilier. Le contrat de vente ou de location doit le stipuler clairement. Le propriétaire calcule en fonction de la superficie de chaque pièce. Cependant, chez Liberkeys, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel (expert ou diagnosticien qualifié) pour cette mesure. Si l’erreur estimée de la surface habitable dépasse 5%, le professionnel sera alors responsable. 

LA NOTION DE SURFACE ANNEXE

Les surfaces annexes prennent en compte les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement.
La surface supplémentaire remplit deux conditions. La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80m et son usage premier n’est pas l’habitation.

Dans ces annexes sont donc comprises :

  • les caves
  • les sous-sols
  • les remises
  • les ateliers
  • les séchoirs extérieurs au logement
  • les resserres
  • les combles aménageables
  • les balcons
  • les loggias
  • les vérandas
  • les terrasses en étage ou aménagées sur ouvrage enterré …

Par contre, les garages et les parkings ne sont pas comptés. La règle est théoriquement valable tant pour les maisons unifamiliales que pour les immeubles à appartements. Cependant, il est en réalité difficile de faire la distinction entre la partie accessoire affectée au stationnement ou l’accessoire qui est effectivement utilisé comme résidence personnelle. Dans ce cas, les pièces utilisées pour le stationnement peuvent être fixées à un tarif forfaitaire à 12 mètres carrés.

COMMENT CALCULER LA SURFACE PONDÉRÉE ?

Premièrement, l’aire pondérée correspond à l’expression de ces deux concepts d’aire. En conséquence, la surface pondérée est obtenue en ajoutant 50% de la surface auxiliaire à la zone résidentielle de la maison.

Prenons un exemple très simple: vous disposez d’un appartement d’une surface habitable de 55 mètres carrés et d’une terrasse de 10 mètres carrés. La superficie pondérée de votre maison est de 55 + 0,5 x 10 = 60 mètres carrés.

Veuillez noter que seules les autres surfaces sont considérées dans une zone de 8 mètres carrés. Par conséquent, si la superficie totale de votre bâtiment annexe dépasse 16 mètres carrés (donc, une fois réduite de 50 %, la superficie est de 8 mètres carrés), votre surface habitable n’augmentera que de 8 mètres carrés.

Que ça soit une maison de 50 mètres carrés avec une terrasse de 16 mètres carrés ou une maison de 50 mètres carrés avec une terrasse de 20 mètres carrés, le résultat est le même: votre surface pondérée est de 50 + 16 x 0,5 = 58 mètres carrés

À QUOI SERT LA SURFACE PONDÉRÉE ?

La surface pondérée est un concept particulièrement utilisé par les investisseurs en location. En effet, son principal intérêt est de calculer les loyers maximaux que les propriétaires peuvent accorder dans les zones sensibles où la loi plafonne les loyers.

UN CALCUL DE SURFACE FACILITÉ DANS LES ZONES PRIORITAIRES

Initialement, le but de la superficie pondérée était de prendre en compte toutes les normes de logement importantes lors du calcul de la superficie de logement. Dans ce cas, son objectif est de remplacer le concept complexe de surface de correction utilisé pour corriger le calcul de la surface de la maison surveillée dans la zone prioritaire (comme le logement HLM).

CALCUL DE LOYERS : SURFACE PONDÉRÉE PINEL, SCELLIER, DUFLOT

Aujourd’hui, l’utilisation des surfaces lestées s’est largement diversifiée. La surface sert principalement de base au calcul de tous les équipements à loyer contrôlé et ouvre des droits d’exonération fiscale aux propriétaires. C’est le cas par exemple des plans Pinel, Scellier et Duflot, qui peuvent compenser une partie de l’impôt sur le revenu contre le loyer maximum pendant une certaine période.

En d’autres termes, les taxes et frais pour les investisseurs locatifs qui utilisent l’un de ces appareils pour acheter une maison seront considérablement réduits. S’il accepte de louer son propre logement dans un délai fixe ne dépassant pas un certain montant.

Afin de calculer le loyer maximal de la maison qu’il a le droit de louer, le propriétaire en vertu de la loi Pinel doit tenir compte non seulement de la superficie dans laquelle se trouve la propriété, mais également de la surface pondérée de la maison.

Le calcul du loyer plafond est très simple : le propriétaire n’a qu’à multiplier la surface pondérée de la maison par le loyer maximum au mètre carré dans sa zone géographique. Ensuite, le propriétaire reçoit le loyer le plus élevé qu’il est en droit de facturer dans le cadre du système d’exonération fiscale.