La résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial est strictement encadrée par la loi. Si la résiliation du bail est demandée par le locataire ou le bailleur.

La durée du bail commercial

La durée minimale du bail commercial est de neuf ans. (Art. L145-4 alinéa 1 du Code de commerce). Les parties peuvent toutefois prévoir une durée plus longue. Par dérogation au principe de neuf ans, un premier bail précaire peut être conclu pour une durée plus courte à condition qu’il ne dépasse pas une période de trois ans. Dans ce cas, le contrat doit stipuler expressément la renonciation à la durée légale. A l’expiration d’un délai de trois ans, si le locataire reste dans les lieux avec l’accord du bailleur, le bail est alors conclu pour neuf ans. On peut également déroger à la durée légale pour une location saisonnière.

Résiliation pendant le bail

La résiliation du bail commercial peut avoir lieu à tout moment en cas de violation des obligations contractuelles. Un contrat peut être automatiquement inclus dans le contrat en cas de défaut. Pour invoquer la clause de résiliation, le bailleur doit adresser au locataire une commande lui ordonnant de régulariser sa situation. La clause n’agit alors qu’un mois après la notification de la commande, ce délai doit impérativement être mentionné dans l’acte. Le locataire peut demander au juge un retard ou une suspension de la clause de résiliation.

Résiliation triennale

Comme son nom l’indique, la résiliation de trois ans du bail commercial peut se produire tous les trois ans. Le contrat de location peut toutefois prévoir la possibilité pour le locataire de donner un préavis à d’autres moments. Exemple: une clause peut prévoir que la résiliation est possible chaque année. Le locataire peut donner congé au bailleur, au moins six mois avant la fin de la période triennale. La notification peut être adressée par acte d’huissier mais aussi, depuis la loi Macron, par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception. Une indemnité au profit du bailleur peut être prévue dans le contrat. Le bailleur a le droit de reprendre dans certains cas.

Résiliation judiciaire

Dans tous les cas, les parties peuvent demander au juge de prononcer la résiliation du bail commercial pour non-exécution d’une obligation contractuelle. Par exemple, le juge peut prononcer la résiliation en cas de changement de destination des locaux loués.

Vente de locaux commerciaux

Depuis le 1er décembre 2014, date à laquelle le bailleur décide de vendre le local commercial dans lequel le locataire exploite son entreprise, ce dernier dispose d’un droit préférentiel de rachat des locaux mis en vente. Le propriétaire doit préalablement informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d’un mois pour prendre sa décision.

Démarches et procédures

Formalités

En principe, le locataire et le bailleur doivent donner un avis par huissier. Toutefois, le locataire peut utiliser une simple lettre recommandée avec accusé de réception dès que la résiliation intervient à l’issue de la période de trois ans ou est justifiée par une retraite.

Délais de préavis

Un délai de préavis de 6 mois doit être respecté. Pour le calculer, vous devez tenir compte de la date de fin de la période de trois ans ou de la durée initiale du bail.