Bail commercial : le statut des baux commerciaux

Le bail commercial est soumis à des règles substantielles et formelles très strictes. Tout ce que vous devez savoir sur l’état des baux commerciaux.

Définition

Le bail commercial peut être défini comme le contrat par lequel une personne (le bailleur) loue des locaux à un commerçant, un industriel ou un artisan (le locataire), afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale. Ce statut particulier donne accès à certains droits, comme le droit de renouveler le bail ou l’indemnité d’éviction. Le bail n’est “commercial” que s’il répond aux exigences légales de l’article L. 145-1-I, alinéa 1, du Code de commerce qui impose 4 conditions: un contrat de location, un local commercial, une activité commerciale et l’enregistrement du locataire .

Le contrat de location

Le contrat de location se caractérise par l’utilisation des lieux par le bailleur et le paiement du loyer par le locataire. Les accords à long terme (bail emphytéotique, bail à construction, concession immobilière) ainsi que les accords à court terme (baux dérogatoires, contrat de location saisonnière, contrat d’occupation précaire, etc.) ne sont pas affectés par le statut des baux commerciaux.

L’immeuble ou local

Le local n’est autre que le lieu d’activité du locataire. Il peut donc s’agir d’un endroit couvert et fermé, comme un magasin. Le statut de baux commerciaux peut également s’appliquer à la location d’un terrain nu sur lequel des constructions ont été construites, avec l’accord du bailleur. Le local doit être :

– principal, c’est-à-dire le principal lieu de fabrication ou de commercialisation, où les clients peuvent accéder.

– stable et permanent. La location ne doit pas être intermittente.

– utilisé à des fins commerciales.

Cependant, il peut arriver que le bail soit mixte, en partie à usage commercial, en partie à usage résidentiel. Attention: le changement de destination des locaux d’habitation en locaux à usage commercial doit faire l’objet d’une autorisation administrative préalable, conformément à l’article L.631-7 du code de la construction et du logement. Sinon, le bail commercial serait nul.

Le fonds de commerce

Le fonds est l’ensemble des éléments permettant d’exploiter une clientèle, tels que le matériel, le mobilier, les biens (éléments tangibles), l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle (éléments intangibles), etc. La clientèle est l’élément essentiel sans lequel il n’y a pas de bonne volonté.

Certaines activités ne peuvent cependant pas donner accès au statut de baux commerciaux: professions libérales, associations, coopératives ou mutuelles. L’activité doit être commerciale, industrielle ou artisanale.

Enregistrement du locataire

Le titulaire du bail et le propriétaire de l’achalandage doivent être inscrits au registre du commerce ou au répertoire du commerce. Si le locataire est marié sous le régime communautaire, un seul des deux conjoints doit être enregistré. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds n’a pas à justifier son inscription pour bénéficier du statut des baux commerciaux. L’inscription n’est pas requise lors de la signature du bail commercial. Elle est cependant indispensable si le locataire souhaite bénéficier des dispositions protectrices du statut, notamment lors d’une demande de renouvellement ou en cas de congé accordé par le bailleur. Le locataire doit s’inscrire pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il opère.

Location

Le montant du loyer d’un bail commercial est librement fixé par les parties au contrat, qui peuvent également prévoir un seuil. Le loyer peut alors être révisé tous les trois ans.

Résiliation

La résiliation d’un bail commercial est, quant à elle, beaucoup plus encadrée par le Code de commerce. Le régime juridique applicable n’a rien à voir avec celui des locaux d’habitation nus. Le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans. Mais il existe également plusieurs cas spécifiques de résiliation en cours de bail (retraite, invalidité, etc.).

Textes de loi

Le bail commercial est régi par le Code de commerce. Son régime juridique est défini aux articles L. 145-1 et suivants du code.