Le locataire d’un bail commercial peut-il céder son bail ?

Le locataire peut librement céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce. Le bailleur ne peut pas s’y opposer. Toutefois le contrat peut comporter des clauses restreignant cette liberté, par exemple une clause d”agrément ou une clause peut imposer la participation du bailleur à l’acte. Lorsque le locataire cède seul son bail sans son entreprise, l’accord du bailleur est nécessaire.

Principe

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Par conséquent, le locataire sortant peut céder son bail :

  • soit en cédant son fonds de commerce dont le bail commercial représente un des éléments,
  • soit en cédant le droit au bail seul.

Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, il est cédé moyennant le paiement d’une indemnité figurant dans le contrat de cession de bail.

La valeur du droit au bail n’est pas liée au chiffre d’affaires ni au bénéfice.

La cession du bail permet au repreneur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail. La cession permet également de bénéficier du droit au renouvellement du bail.

La cession du bail à l’acquéreur du fonds ne modifie pas le bail initial, qui subsiste en l’état avec le même loyer. Le changement de titulaire du bail ne constitue donc pas un motif suffisant pour déplafonner le loyer.

Attention : lorsqu’un exploitant cède l’ensemble de son terrain à une personne ayant la même activité et la même clientèle, le bailleur des locaux ne peut s’opposer au transfert du bail. Elle peut néanmoins être soumise à certaines conditions (par exemple, clause d’agrément ou clause n’autorisant la cession du bail qu’en cas de vente totale du fonds, à l’exclusion de toute vente partielle). En revanche, une clause peut interdire au locataire de céder seul le bail, quel que soit le fonds.

Formalités

Lors du transfert du bail, certaines formalités doivent être respectées.

Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant.

La cession doit être notifiée au bailleur par voie d’huissier pour lui être opposable, sauf si la cession est acceptée par le bailleur dans l’acte de cession lui-même.

En cas de non respect des formalités de cession, la cession ou la vente du bail ne peut pas avoir lieu. Le non respect peut également entraîner la résiliation et/ou le non-renouvellement du bail.